在2020年最后一天發(fā)布的《青島十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》當(dāng)中，明確提到統(tǒng)籌市南、市北、李滄、嶗山和城陽(yáng)區(qū)一體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)主城區(qū)擴(kuò)容擴(kuò)能。也就是說(shuō)，青島十四五發(fā)展的一個(gè)目標(biāo)很明確，把城陽(yáng)列為青島的市內(nèi)五區(qū)。

這時(shí)候就有人疑惑了，這不有人提問(wèn)：為什么青島發(fā)展如日中天的西海岸沒(méi)成為主城區(qū)，反而城陽(yáng)區(qū)成為了青島的主城區(qū)呢？

對(duì)于這個(gè)話題，我們的看法就是一句話：早已自成一體，何須另攀高枝？

青島西海岸新區(qū)本就是第九個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，行使省級(jí)權(quán)限，占地面積、人口數(shù)量、GDP、三大產(chǎn)業(yè)、利稅、都相當(dāng)于一個(gè)三線地級(jí)市，人均GDP早已是日韓這樣的新興發(fā)達(dá)國(guó)家水平，還在地理上掐著整個(gè)青島乃至半個(gè)山東的經(jīng)濟(jì)命脈——港口，這種情況下，西海岸何必自降身段，委屈自己去當(dāng)什么主城區(qū)呢？

別的不說(shuō)，光是國(guó)家級(jí)新區(qū)的這個(gè)響亮的名號(hào)，就要比主城區(qū)響亮太多了呢。

首先分析一下國(guó)際大戰(zhàn)略，為什么青島的發(fā)展繞不開(kāi)西海岸？中國(guó)的海岸線，質(zhì)量好嗎？

站在一些軍迷的角度，會(huì)說(shuō)中國(guó)的海岸線不怎么好，因?yàn)橹袊?guó)的外面有日本、菲律賓等國(guó)家構(gòu)成的第一島鏈，還有小笠原群島、馬里亞納群島、關(guān)島構(gòu)成的第二島鏈，上面遍布美軍基地，中國(guó)海軍前出大洋控制世界，困難重重。

這么看來(lái)似乎中國(guó)的海岸線很差。但是換個(gè)角度，站在經(jīng)濟(jì)的角度看，會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)占據(jù)的這一段海岸線的質(zhì)量，冠絕全球，是讓世界其它國(guó)家垂涎欲滴，眼紅而不可得的存在。

中國(guó)的海岸線牛逼在哪里？看看世界港口吞吐量排名表就知道了。世界前20大港口，中國(guó)占一半，世界前十名的超級(jí)港口，中國(guó)占7個(gè)。

看似港口就是個(gè)裝貨卸貨的場(chǎng)所，但是世界級(jí)的超級(jí)良港要滿足的條件很多。港闊水深，不淤不凍，外海要有足夠?qū)掗煹腻^地便于船舶等待和避風(fēng)，水下要有足夠深度的航道滿足大船的靠泊條件，岸上要有足夠廣闊的平原建設(shè)物流基地、通達(dá)內(nèi)陸腹地……

這些條件青島都可以滿足，但不要以為很簡(jiǎn)單，看看和中國(guó)同為金磚國(guó)家的俄羅斯、印度、巴西——俄羅斯的海岸線雖然多但是千里冰封，從彼得大帝開(kāi)始就瞅著別人家的不凍港眼饞；印度、巴西的海岸線也不咋地，一堵堵的高山、懸崖峭壁——對(duì)，就是嶗山雕龍嘴、青山漁村的模樣——把這兩個(gè)國(guó)家的海岸線堵得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，港口和內(nèi)陸完美的劃分開(kāi)來(lái)。巴西圣保羅距離海岸線的距離不過(guò)相當(dāng)于即墨到市南，但是海拔竟然相當(dāng)于泰山中天門(mén)，貨物下了港口就需要翻山越嶺，架橋挖洞，運(yùn)輸成本是我國(guó)的數(shù)倍甚至十?dāng)?shù)倍，這種酸爽，身為中國(guó)人可能都體會(huì)不到……

結(jié)果就是：印度、巴西、俄羅斯雖然也是世界大國(guó)，但是這些國(guó)家就是渾身抖擻也出不了多少貨，全國(guó)所有的貨物吞吐量可以被一個(gè)青島港輕易秒殺。

隔壁普京大帝、莫迪老仙饞到心在滴血的青島港，我們的領(lǐng)導(dǎo)人高瞻遠(yuǎn)矚，怎么能不知道它的重要意義？海洋中心城市，就是對(duì)青島最高的肯定。

然后青島港在青島的哪里？西海岸新區(qū)。剩下的就不用再說(shuō)了。不重點(diǎn)發(fā)展西海岸新區(qū)，那整個(gè)青島乃至整個(gè)山東的發(fā)展就是耍流氓。

咱們中國(guó)的優(yōu)質(zhì)港口是多，但也不能任性到置世界第七大港的前景于不顧，一股腦兒去發(fā)展內(nèi)陸的城陽(yáng)，對(duì)吧。

再看看細(xì)節(jié)：西海岸的目標(biāo)是再造一個(gè)新青島，手筆比城陽(yáng)要大得多。如果看紙面房?jī)r(jià)，會(huì)覺(jué)得西海岸和城陽(yáng)差不多，在很多老青島土著里，西海岸和城陽(yáng)都屬于打死不去的城鄉(xiāng)結(jié)合部，但仔細(xì)分析下來(lái)，西海岸和城陽(yáng)之間的差距，還是不少的。

1、平均房?jī)r(jià)差不多的情況下，西海岸房?jī)r(jià)的方差比城陽(yáng)要大。

西海岸的房子，從靈山灣沿海到膠南內(nèi)陸，從唐島灣前海到老黃島后海，形成了一個(gè)比較完整的梯隊(duì)。

比較貴的別墅小區(qū)，像唐島金灣、建邦瓏錦墅、青島小鎮(zhèn)、大溪谷，總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的房子很多，個(gè)別樓王2000萬(wàn)以上，屬于標(biāo)準(zhǔn)豪宅的范疇。

高層小區(qū)也有很貴的。名嘉匯、天元、HD金沙灘、華潤(rùn)悅府，這都是單價(jià)過(guò)三萬(wàn)的樓盤(pán)。

但是另一邊，像西客站、張家樓這樣的通勤遠(yuǎn)、配套差的遠(yuǎn)郊區(qū)，還有老黃島、辛安工業(yè)區(qū)這樣環(huán)境比較差的地方，房子價(jià)格被砸到萬(wàn)元線之內(nèi)也很正常。對(duì)了，還不能忘記維多利亞灣這個(gè)給青島帶來(lái)幾家歡樂(lè)幾家愁的超級(jí)大盤(pán)，萬(wàn)元線上浮浮沉沉七八年，現(xiàn)在快要賣(mài)完了。

但是反觀城陽(yáng)，不管哪里，似乎房?jī)r(jià)都是一萬(wàn)出頭……超過(guò)兩萬(wàn)的所謂豪宅極少，不到萬(wàn)元線的新房次新，放眼整個(gè)東四社，打著燈籠都不好找。

這里的結(jié)論是，西海岸更像一個(gè)單獨(dú)的城市，由積米崖-井岡山路為市中心向外輻射遞減。雖然由于山海影響，以及隧道口的牽扯，不能形成完整的環(huán)線（實(shí)際上青島主城區(qū)也不能形成環(huán)線），但依然能看出較為完整的城市結(jié)構(gòu)。但城陽(yáng)就有比較強(qiáng)的主城外溢特點(diǎn)，以滿足剛需、剛改的需求為主，很少出現(xiàn)高凈值客戶。

這話說(shuō)得俗一點(diǎn)就是：買(mǎi)不起市南市北的房子你完全可以買(mǎi)城陽(yáng)，城陽(yáng)房子便宜隨便挑，但是買(mǎi)不起市南市北，西海岸這邊你沿著濱海大道一路走到城市陽(yáng)臺(tái)會(huì)發(fā)現(xiàn)，好位置你照樣買(mǎi)不起。

2、從配套學(xué)區(qū)、商圈的情況來(lái)看，西海岸的生活圈子也更傾向于相對(duì)獨(dú)立，和城陽(yáng)也存在著很大的不同。

很多人說(shuō)起青島的學(xué)區(qū)，下意識(shí)的就是市南中片、浮山后……其實(shí)他們忽視了青島還有一個(gè)很優(yōu)秀的學(xué)區(qū)圈子，那就是以開(kāi)發(fā)區(qū)一中為核心、珠江路小學(xué)、太行山小學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)為代表的西海岸學(xué)區(qū)。

在一些青島小學(xué)排名里，珠江路小學(xué)、太行山小學(xué)要么看不到，要么排名比較靠后，只要一看這種排名，結(jié)論一定是不靠譜的。

道理很簡(jiǎn)單，西海岸新區(qū)和傳統(tǒng)青島主城的中考是兩個(gè)體系，之間不能簡(jiǎn)單互相比較。但從開(kāi)發(fā)區(qū)一中的歷年高考成績(jī)來(lái)看，高分考生甚至比青島二中、58中更強(qiáng)。但一本率略低。整體而言它至少是個(gè)不遜青島任何名校的存在。

至少結(jié)論是這樣的：

西海岸的家長(zhǎng)，完全沒(méi)有必要為了孩子升學(xué)糾結(jié)青島市南名校、浮山后二實(shí)驗(yàn)，有浮山后學(xué)區(qū)房的錢(qián)，咱名嘉匯買(mǎi)個(gè)大平層，眼瞅著珠江路小學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)四中，它不香嗎？

問(wèn)題是，城陽(yáng)不存在這種操作，一個(gè)綠地國(guó)科九年一貫制學(xué)校，已經(jīng)讓城陽(yáng)的家長(zhǎng)們望穿秋水了，尋找優(yōu)質(zhì)教育，市南學(xué)區(qū)房可能還得買(mǎi)，甚至北邊的即墨都可能更強(qiáng)一點(diǎn)。

說(shuō)完學(xué)區(qū)，我們來(lái)看看商圈。很多人會(huì)很驚訝的發(fā)現(xiàn)，青島香港中路以外的第二大商圈，不是臺(tái)東，不是李村，更不是石老人金家?guī)X、新都心，而是西海岸新區(qū)的長(zhǎng)江路-積米崖商圈。無(wú)論商場(chǎng)的數(shù)量，還是體量，人氣，結(jié)論均不變。

相比之下，城陽(yáng)的正陽(yáng)路商圈就寒磣了點(diǎn)。最大的商場(chǎng)萬(wàn)象匯，和西海岸的永旺夢(mèng)樂(lè)城、融創(chuàng)茂之類，沒(méi)得比。

另外，在西海岸新區(qū)目前正在修建的幾所三甲醫(yī)院建成以后，在醫(yī)療配套方面，也會(huì)出現(xiàn)這種情況。

3、盡管城陽(yáng)要成為主城區(qū)，但實(shí)際上，在青島十四五、2035年的遠(yuǎn)期規(guī)劃當(dāng)中，西海岸也明顯要強(qiáng)于城陽(yáng)。

這里有兩點(diǎn)。一個(gè)是藍(lán)色的沿海發(fā)展軸，實(shí)際上這個(gè)才是青島未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)和王道。

如果對(duì)這張圖的意義不能清晰解讀，那么看這張圖就更清晰了。青島未來(lái)將建設(shè)六大廣域級(jí)消費(fèi)中心：青島灣、浮山灣、臺(tái)東、唐島灣、靈山灣（城市陽(yáng)臺(tái)）、未來(lái)之城。

廣域級(jí)消費(fèi)中心是什么概念，我們看一下青島目前新都心、市北CBD、金家?guī)X、李村這幾大商圈在未來(lái)的定位就可以明白。

規(guī)劃這個(gè)東西你可以說(shuō)它不靠譜，現(xiàn)在靈山灣城市陽(yáng)臺(tái)附近一個(gè)像樣的大商場(chǎng)都沒(méi)有，哪來(lái)的超過(guò)新都心、李村、金家?guī)X的勇氣？

但是話的另一面是這樣的：西海岸的商業(yè)體，現(xiàn)在來(lái)看比城陽(yáng)強(qiáng)，看規(guī)劃依然比城陽(yáng)強(qiáng)，這個(gè)應(yīng)該沒(méi)有任何爭(zhēng)議。

剛才說(shuō)了那么多，西海岸對(duì)城陽(yáng)可以打出一記K.O.嗎？當(dāng)然沒(méi)有。說(shuō)城陽(yáng)的配套和西海岸沒(méi)得比，不代表西海岸比城陽(yáng)強(qiáng)，正相反，城陽(yáng)的殺手锏就是——依托市南市北主城配套。說(shuō)白了就是，你比我強(qiáng)，但是我有大哥罩著……

城陽(yáng)依托市南市北以后，相比西海岸的優(yōu)勢(shì)，也是非常明顯的。最大的優(yōu)勢(shì)，就是交通。城陽(yáng)到市南，有374、502兩趟公交直達(dá)，環(huán)灣大道、重慶路、黑龍江路、青銀高速等多條主干道聯(lián)通。未來(lái)7號(hào)線、8號(hào)線、15號(hào)線均是連接城陽(yáng)和市南市北交通的利器。再看西海岸，只有隧道和地鐵1號(hào)線跨海段，而且收費(fèi)比青銀高很多。

僅交通一條，就決定了，青黃之間和青城之間的聯(lián)系密度不可同日而語(yǔ)。更重要的是，青島最繁華的地方是香港中路，而西海岸最繁華的地方是長(zhǎng)江路/積米崖。雙方最繁華的地方也不是隔海對(duì)對(duì)碰。西鎮(zhèn)遍地老破小，已經(jīng)破敗不堪，而隧道另一頭的薛家島，配套聊勝于無(wú)，除了隧道還有一條數(shù)公里長(zhǎng)的高架橋，過(guò)了金沙灘，才能看到西海岸的繁華。

我看到另一條回答里有人說(shuō)：你看過(guò)哪個(gè)城市的主城區(qū)之間隔著一個(gè)大海？……就是這個(gè)道理。青島在主城擴(kuò)容方向上，尋找相對(duì)弱一些的城陽(yáng)，而不是更強(qiáng)，人更多的西海岸，是必然的選擇。

更別說(shuō)城陽(yáng)為了吸引外溢人才的七折購(gòu)計(jì)劃了。剛才說(shuō)了，買(mǎi)不起市南市北的主城剛需，西海岸未必買(mǎi)得起，但城陽(yáng)一定行。

這個(gè)七折購(gòu)，對(duì)于剛需而言，不能不說(shuō)兩個(gè)字：真香。

所以，青島選擇了城陽(yáng)擴(kuò)容擴(kuò)能成為下一個(gè)主城區(qū)，但這不代表西海岸就被放棄，相反，西海岸將在獨(dú)立一體，再造一個(gè)新青島的道路上，越走越遠(yuǎn)。這里沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，只是根據(jù)地理環(huán)境、人口數(shù)量、發(fā)展配套做出的必然抉擇而已。

西海岸和城陽(yáng)，到底怎么選？也許只有小孩子才做選擇。作為青島，答案是：我都要，無(wú)論是西海岸和城陽(yáng)，都需要更加強(qiáng)大。

我們，見(jiàn)證青島30年房地產(chǎn)發(fā)展，親身歷經(jīng)東部大開(kāi)發(fā)，主城區(qū)、西海岸、城陽(yáng)日月變遷，房?jī)r(jià)起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅(jiān)持鉆研青島樓市真相。

我們的口號(hào)是：青島置業(yè)指南針，買(mǎi)房這事得較真。

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標(biāo)簽：主城區(qū)城陽(yáng)西海岸